INVESTEERDERS KIJKEN STEEDS VAKER RICHTING VASTGOED DAN NAAR DE BEURS

Izegemse projectcoordinator wil alternatieve markten aanboren

Het Izegemse Hemaflat is in handen van Jeroen Ghilgemijn, momenteel de derde generatie. Er wordt gebouwd in opdracht van particulieren, maar in het overgrote deel van de gevallen realiseert Ghilgemijn eigen projecten, die naderhand voor verkoop worden aangeboden via het vastgoedkantoor van zijn vrouw. In de toekomst wil hij zich nog meer dan vandaag richten op externe investeerders, die in deze onzekere economische tijden op zoek zijn naar beleggingen met een gegarandeerd rendement.

DERDE GENERATIE

Hemaflat is een klein familiebedrijf waarvan de werkzaamheden door de jaren heen verschoven zijn. Huidig zaakvoerder, Jeroen Ghilgemijn, is er actief als derde generatie. “Mijn grootvader was metselaar. Mijn vader zette die activiteit voort, maar breidde uit met eigen werknemers. Hemaflat zelf zag het levenslicht in 1992, als opvolger van het bouwbedrijf Ghilgemijn-Maes. In 1992 richtte mijn vader zich steeds meer op sleutel-op-de-deurprojecten. Hij kocht zelf gronden aan, bouwde er woningen of appartementen op en bood die aan voor verkoop. Tot in 2008 gebeurde het optrekken van gebouwen met eigen personeel. Toen nam ik de zaak over en besloot ik om enkel nog met onderaannemers te werken. Voor mij is het immers gemakkelijker om meerdere projecten tegelijk te coördineren als ik me niet dagelijks moet bezighouden met een groep eigen metselaars. Bovendien is er zo meer ruimte tussen de projecten en hoeft het ene project niet noodzakelijk klaar te staan als de metselaars op een vorige werf rond zijn."

VASTE ONDERAANNEMERS

“De volledige projectcoördinatie is in mijn handen en in mijn handen alleen", zegt Ghilgemijn. “Ik ben het unieke aanspreekpunt voor onze klanten. Het is wel zo dat ik met een set van vaste onderaannemers werk. De meeste zijn, net als ons, heel lokaal actief en ik ken ze allemaal persoonlijk. Ook mijn vader werkte met heel wat partijen samen en de meeste zijn gewoon voor mij blijven werken. Dat is een niet onbelangrijke troef. De bouwwereld, zeker op lokaal vlak in en rond Izegem, is nu ook weer niet zo groot. Mond-tot-mondreclame, zowel positief als negatief, gaat snel rond. Als je tegen je klanten kunt zeggen dat je met installateur X of stukadoor Y werkt, dan klinkt hen dat meestal bekend in de oren en groeit het vertrouwen in je project. En door steeds met dezelfde aannemers te werken, kan ik ook aan mijn klanten een gedegen service aanbieden. Dat betekent uiteraard niet dat ze niet concurrentieel moeten zijn. We doen de nodige steekproeven om onze prijzen scherp te houden. Maar ik blijf mijn onderaannemers doorgaans heel erg trouw. Er is geen groot verloop."

“Een bijkomend voordeel van het werken met een set vaste onderaannemers is het feit dat ze elkaar ook al lang kennen. Duikt er eens een probleem op waardoor ze onderling moeten afspreken, dan gebeurt het vaak dat ze mij daar zelfs niet eens meer bij betrekken. Ze contacteren elkaar rechtstreeks en lossen het probleem op. Dat bespaart me soms hopen tijd."

“Door met vaste onderaannemers te werken, heb ik trouwens het probleem in verband met het aantrekken van personeel verlegd. Het is de verantwoordelijkheid van mijn onderaannemers om ervoor te zorgen dat ze over voldoende en gekwalificeerd personeel beschikken."

MEER EIGEN PROJECTEN

Bouwheer

De klanten van Hemaflat bestaan enerzijds uit particulieren en anderzijds uit eigen projecten. “Particulieren zijn klanten die ofwel zelf grond hebben liggen en van ons verlangen om daarop hun bouwproject te realiseren, ofwel aan ons vragen om uit te kijken naar een perceel grond waarop ze kunnen bouwen. Ze geven hun budget door en op basis daarvan bekijken we samen wat er allemaal mogelijk is. Daarnaast zijn er de eigen projecten, die ongeveer 80% van onze werkzaamheden uitmaken. Deze worden gerealiseerd op gronden die ik zelf aankoop. Een architect bekijkt wat er maximaal mogelijk is op de percelen die ik aankoop, en dan schakel ik opnieuw mijn vaste onderaannemers in om een en ander gerealiseerd te krijgen. In dergelijke gevallen treed ik op als bouwheer. De woningen of appartementen uit deze eigen projecten worden al na het krijgen van de bouwvergunning te koop aangeboden. Dit biedt de klant nog heel wat keuze in afwerking."

Formule voor aan- en verkoop

“Voor potentiële kopers van een van onze nieuwbouwprojecten hebben we een specifieke formule uitgewerkt. Kopers zijn geïnteresseerd in de aankoop van een nieuwe woning, maar willen er tegelijk wel zeker van zijn dat hun vroegere woning wordt verkocht tegen een voor hen aanvaardbare prijs. In zo'n geval wordt het vastgoedkantoor van mijn vrouw ingeschakeld. We werken dan uiteraard niet met mandaten van zes maanden. Die termijn ligt een stuk korter omdat we uiteraard de verkoop van onze nieuwbouwprojecten geen zes maanden lang willen blokkeren omdat een bestaande woning van een potentiële koper niet verkocht raakt. Die manier van werken wordt geapprecieerd door onze klanten, die zich meteen gevrijwaard zien van het nemen van een overbruggingskrediet, met alle bijbehorende kosten."

Investeerders

Om eigen projecten aan te vatten, heeft Jeroen Ghilgemijn uiteraard wel het nodige budget nodig. “Het sleutelwoord hier is 'investeerders'", weet Ghilgemijn. “Nu de beurs niet meer is wat ze was en de rente op een spaarboekje al helemaal belachelijk is, zoeken investeerders andere opportuniteiten die meer rendement opleveren. En dan komt vastgoed uiteraard in beeld. Ik heb berekeningswijzen op punt gesteld waarmee ik potentiële investeerders een bepaald rendement voor ogen kan houden. Dat ligt merkelijk hoger dan rendementen die ze op de beurs of bij banken krijgen. Het gevolg is dan ook dat er een grote interesse is in deze manier van werken. Let wel: ook bij ons is een investering niet volledig vrij van risico. De winst wordt veelal pas gerealiseerd bij de verkoop van de laatste woning of het laatste appartement in een project. Dat kan soms even duren. Maar wij zorgen er wel voor dat onze verkoopprijzen marktconform zijn en dat de projecten die we te koop aanbieden, beantwoorden aan alle hedendaagse normen en standaarden, en bijgevolg ook vlot verkopen. We spelen ook in op behoeften van klanten en besteden daarom speciale aandacht aan serviceflats en assistentiewoningen."

VERKOOP NIEUWBOUW SLABAKT NIET

Een bijkomende reden waarom Jeroen Ghilgemijn zich blijft richten op de markt van nieuwbouwwoningen en -appartementen, is eveneens het feit dat de verkoop ervan niet slabakt. “Toen we vroeger vooral voor particulieren werkten, was je bedrijf eigenlijk afhankelijk van de bouwplannen van een ander. Nu hebben we die focus verlegd en mikken we vooral op eigen projecten. Zo beheer je je eigen bouwplannen en hoef je niet eindeloos te overleggen met een derde die als bouwheer optreedt. Je bent enkel nog afhankelijk van de woonopties van potentiële klanten. Gemiddeld zijn we met een drie- à viertal projecten tegelijk bezig, telkens in een andere fase, gaande van de opbouw en de afwerking tot de verkoop."

Toekomst

Wat de toekomst betreft, wil Jeroen Ghilgemijn zich vooral blijven richten op de projectenmarkt. “Bouwgronden worden duurder en wordt er steeds kleiner gebouwd. Dat is voor ons een reële uitdaging. Ik ben ervan overtuigd dat er een grote vraag blijft naar nieuwbouwprojecten. De kunst zal zijn om die aan te bieden tegen betaalbare prijzen. In de toekomst wil ik me ook nog sterker focussen op de markt van de investeerders. Als dat lukt, dan zie ik ons inderdaad wel iets verder gaan dan de grenzen van Izegem en omstreken. "