Hervorming personenbelasting bedreiging voor investeringen in onroerend goed

Confederatie Bouw reageert op voorstellen Hoge Raad van Financien

De Hoge Raad van Financiën werkt momenteel aan een Advies ter voorbereiding van een algemene hervorming van de personenbelasting. De principes die hierbij naar voor geschoven worden zijn: een verlaging van de lasten op arbeid met compenserende maatregelen, een vereenvoudiging van de personenbelasting en aandacht voor de verdelingseffecten. Recent circuleerden in de media reeds een aantal pistes die zouden kunnen gevolgd worden. Het gaat om vergaande voorstellen die de vastgoedsector zwaar kunnen raken en een ‘no pasaran’ betekenen voor de Confederatie Bouw.

De bouwsector betwist niet dat de belastingen op arbeid in België buitensporig hoog zijn. De bouw is immers zeer arbeidsintensief en dus zelf één van de eerste slachtoffers van de hoge loonkost. Niettemin kan een eventuele hervorming van de vastgoedfiscaliteit niet dienen om een hervorming in de personenbelasting te financieren. De hervorming van de personenbelasting kan alleen worden overwogen voor de vastgoed- en bouwsector als hun potentieel niet wordt ingeperkt. 

De eigen woning vrijwaren

De hoofdwoning moet sowieso vrijgesteld blijven van elke bijkomende vorm van taxatie. Dat is een evidentie. Als alternatief voor pensioensparen is woningeigendom zeker een factor die de financiële middelen van senioren onder controle houdt. Dat is een troef voor België en het is belangrijk dat die in de toekomst blijft bestaan, zeker in een land waar het gemiddeld pensioen in een Europese context vrij laag ligt.

Wonen mag niet meer belast worden. Recent werd de woonbonus geschrapt in Vlaanderen en Brussel en ingeperkt in Wallonië. Bijkomende maatregelen ten koste van de eigen woning zouden bijzonder negatieve gevolgen kunnen hebben, ook voor de activiteit van bouwondernemingen, en die extra maatregelen zouden onvermijdelijk leiden tot banenverlies in de sector.

Een level playing field voor de belasting van beleggingsinkomsten garanderen

Langetermijn-sparen uniform behandelen

Een verzwaring van de vastgoedfiscaliteit op investeringen in vastgoed zou in slechte aarde vallen bij de gezinnen. Naast de noodzaak om gezinnen te helpen wanneer zij investeren in onroerend, is de creatie van een level playing field nodig om alle types beleggingsinkomsten op gelijke manier te behandelen.

In deze context is het belangrijk dat de vastgoedfiscaliteit toelaat:

• te waarborgen dat investeren op de huurmarkt rendabel is en voldoende aantrekkelijk blijft. De woonbehoeften zullen de komende jaren stijgen, dus de private woningbouw zal het zwakke aanbod aan sociale woningen moeten blijven compenseren.
• het slapende spaargeld van de gezinnen te mobiliseren. De gezinnen gebruiken het noch om te consumeren, noch om te investeren. De mobilisatie ten gunste van investeren in vastgoed zal de mogelijkheid bieden de economie en de woningbouw te ondersteunen.

Bouwsparen nog meer belasten zal tot gevolg hebben dat vastgoedinvesteringen minder aantrekkelijk worden. En dat zal de verdere beweging naar alternatieve beleggingen, die al minder belast worden, alleen maar bevorderen.

Daarnaast mag het langetermijn-sparen fiscaal ook niet verschillend behandeld worden naargelang de vorm die zij aanneemt: betaling van levensverzekeringpremies of terugbetaling van een hypothecaire lening ter financiering van een vastgoedinvestering.

Meerwaarden op onroerende goederen niet belasten

De eventuele voorstellen om meerwaarden op onroerende goederen te belasten, moeten afgewezen worden. Onroerende goederen worden bij overdracht al zwaarder belast dan roerende goederen: bij het begin door de registratierechten (of de btw) en bij het einde door de schenkings- of successierechten. Daar komen nog de belastingen bij die elk jaar op vastgoed worden geheven.

Een meerwaardebelasting betekent een verhoging van de belastingdruk en is een verkapte vorm van vermogensbelasting die niet altijd de rijksten treft: hier zijn het niet de grootste vermogens die het meeste bijdragen tot het financieren van de collectieve behoeften, maar wel de meest zichtbare...

Bovendien treft de belasting in hoofdzaak de kleine eigenaar. De grote onroerende vermogens zijn ondergebracht in vennootschappen waar aandelen verkocht worden in plaats van onroerend goed. De fiscale discriminatie tussen de fiscale behandeling van roerende en onroerende inkomsten zou door deze maatregel nog versterkt worden. Meerwaarden gerealiseerd bij de verkoop van aandelen, obligaties, ... worden niet belast.

Belasting op de reele huurinkomsten, met aftrek van alle kosten

Momenteel dient het kadastraal inkomen als basis om de onroerende inkomsten van particulieren te belasten, zowel voor woningen die gebruikt worden als tweede verblijf als voor woningen die verhuurd worden. Regelmatig circuleren voorstellen om dit forfaitair taxatiestelsel te vervangen door een belasting op de werkelijk ontvangen huurinkomsten.

De Confederatie Bouw is van mening dat dergelijke piste verder kan onderzocht worden. Eén van de basisvoorwaarden waaraan dergelijke taxatie zou moeten voldoen, is dat alle werkelijke kosten aftrekbaar moeten zijn o.m. werkzaamheden en onderhoudskosten, belastingen en taksen, intresten van leningen, andere lasten die de eigenaar op zich moet nemen, de afschrijving van de verwervingskosten, …

De aftrek van die kosten in de belastingaangifte van de particulieren toestaan, betekent een zeer sterke aanmoediging om een beroep te doen op aangegeven arbeid en om facturen op te maken, wat aanvullende ontvangsten bij de BTW, de vennootschapsbelasting en vooral de bijdragen voor sociale zekerheid zal opbrengen.

De positieve dynamiek van verlaagde btw-tarieven vrijwaren

Zowel het algemeen kader van de vastgoedfiscaliteit als de toepassing van de btw-stelsels zou de komende maanden aandacht van de overheid kunnen krijgen. Belangrijk daarbij is dat een financiering van de verlaging van belasting op inkomsten uit arbeid niet mag gezocht worden in een verhoging van de consumptiebelastingen, en meer specifiek in de btw.

Een verhoging van het algemeen btw-tarief van 21% zou een zeer ongunstige maatregel zijn en de bouwsector hard treffen. Vooral de nieuwbouw zou het dan hard te verduren krijgen, terwijl het nu al moeilijk is om de bouw van nieuwe woningen op peil te houden.

Bijkomend is een consolidering van de heffing van de verlaagde btw-tarieven nodig. Het heffen van een verlaagd btw-tarief op werken in onroerende staat heeft altijd gunstige effecten gehad op de ontwikkeling van de activiteit en de werkgelegenheid in de woningsector, op de vermindering van het zwartwerk en op de financiële inkomsten voor de staat.

Btw-tarief voor afbraak/herbouw uitbreiden

Daarnaast zal de overheid zich, tijdens de volgende legislatuur, moeten afvragen welke btw-voet moet toegepast worden op sloop-heropbouw operaties, in het kader van het strijd voor het klimaat en gezien talrijke andere doelstellingen. Er bestaan meerdere redenen waarom een aanpassing van het huidig toepassingsgebied van de maatregel noodzakelijk is:

• In de huidige reglementering is de toepassing van het verlaagd btw-tarief van 6% voor afbraak-herbouw beperkt tot gebouwen die gelegen zijn in 32 stadsgebieden. Dit leidt tot twee gevolgen. Enerzijds komen gebouwen die gelegen zijn in kleinere steden en gemeenten niet in aanmerking, terwijl zich ook daar oude woonkernen bevinden die volledig dienen vernieuwd te worden. Anderzijds komt het volledige grondgebied van de 32 gebieden in aanmerking, waardoor ook woningen in wijken die nog niet aan vervanging toe zijn, kunnen herbouwd worden met toepassing van het tarief van 6%.
• Momenteel is de toepassing beperkt tot de uitvoering van werken in onroerende staat waarbij het dezelfde persoon is die het oude gebouw afbreekt en een nieuwe woning laat bouwen. Situaties waarbij investeerders meerdere woningen tegelijk aankopen of een groot gebouw afbreken, herbouwen en verkopen vallen niet onder de maatregel. Ook particulieren die zelf niet (kunnen) afbreken en herbouwen maar een, na afbraak, heropgebouwde woning aankopen blijven 21% betalen. Het zijn vooral deze grote projecten die voor een dynamiek kunnen zorgen in het tegengaan van verkrotting en leegstand, alsook voor de verbetering van de energieprestaties van het woningpark.

De Confederatie Bouw vraagt, omwille van deze redenen, om die maatregel over heel België in te voeren en niet te beperken tot een aantal gebieden. Daarnaast wil de sector ook dat deze maatregel wordt uitgebreid tot de verkoop van woningen die na sloop worden gebouwd. Daardoor zouden consumenten niet meer sowieso voor niet-optimale renovatie kiezen omdat sloop en heropbouw hen nu te duur uitkomt qua btw.

Tewerkstelling en concurrentievermogen vrijwaren

De bouw, die één van de drijvende krachten van de economie is, kan deze rol alleen vervullen als hij concurrentieel is door gebruik te maken van werknemers die onderworpen zijn aan de Belgische sociale zekerheid. In dit opzicht zijn buitenlandse bedrijven, die in België actief zijn via detachering en die veel lagere sociale lasten moeten dragen dan in België, duidelijk een bron van oneerlijke concurrentie. 

Tijdens de vorige regering werd beslist om een lastenverlaging door te voeren om het concurrentievermogen van onze bedrijven veilig te stellen. Vanaf dit jaar komt deze lastenverlaging op kruissnelheid en vloeien er positieve gevolgen uit voort voor de jobcreatie. Het is absoluut noodzakelijk om die lastenverlaging ook voor de toekomst te behouden, anders dreigen 25.000 banen in loondienst verloren te gaan.