La reforme de l’impot des personnes physiques emporte de lourdes menaces pour l’investissement immobilier

Confederation Construction repond aux propositions du Conseil Superieur des Finances

Le Conseil Supérieur des Finances travaille actuellement à un avis en vue de préparer une réforme générale de l’impôt des personnes physiques. Les principes mis en avant dans ce cadre sont les suivants : une diminution des charges de travail accompagnée de mesures compensatoires, une simplification de l’impôt des personnes physiques et une attention portée aux effets de redistribution. Récemment, un certain nombre de pistes circulaient déjà dans les médias. Il s’agit de propositions extrêmes qui pourraient avoir un gros impact sur le secteur de l’immobilier et qui représentent un 'no pasaran' pour la Confédération Construction.

Le secteur de la construction ne conteste pas que les impôts sur le travail sont particulièrement élevés en Belgique. Ce secteur demande du reste énormément de main d'œuvre et est donc l’une des premières victimes de la charge salariale élevée. Néanmoins, une réforme éventuelle de la fiscalité immobilière ne peut pas servir à financer une réforme de l’impôt des personnes physiques. Une réforme de l’impôt des personnes physiques ne peut s’envisager en ce qui concerne les secteurs de l’immobilier et de la construction qu’à la condition que ne soit pas bridé leur potentiel.

Preserver le logement propre

Il va de soi que le logement principal doit rester exempt de toute forme de taxation supplémentaire. La propriété du logement, en tant qu’alternative à l’épargne pension, est certainement un facteur qui permet de sauvegarder les moyens financiers des seniors. C’est un atout pour la Belgique et il est important qu’il puisse perdurer, en particulier dans un pays où la pension moyenne est assez basse dans un contexte européen.

Le simple fait d’habiter son logement ne devrait pas être davantage taxé. Récemment, 'le bonus logement' a été supprimé en Flandre et à Bruxelles, et limité en Wallonie. Des mesures supplémentaires au détriment du logement personnel pourraient avoir des conséquences très négatives, également pour l’activité des entreprises de construction, et ces mesures supplémentaires entraîneraient inévitablement des pertes d’emplois dans le secteur.

Garantir un level playing field pour l’imposition des produits de placements

Traitement uniforme de l’epargne a long terme

Une augmentation de la fiscalité immobilière sur les investissements dans l’immobilier serait très mal perçue par les ménages. Outre la nécessité d’aider les ménages lorsqu’ils investissent dans l’immobilier en vue de posséder un logement, la création d’un traitement équitable pour tout le monde est nécessaire pour une taxation de manière égale tous les types de produits de placements.

Dans ce contexte, il est important que la fiscalité immobilière permette:

• D’assurer que l’investissement dans le marché locatif soit rentable et reste suffisamment attractif. Les besoins en matière de logement augmenteront dans les prochaines années, donc la construction de logements privés devra continuer à compenser la faible offre de logements sociaux.
• De mobiliser l’épargne dormante des ménages. Les ménages ne l’utilisent ni pour consommer, ni pour investir. La mobilisation en vue d’investir dans l’immobilier permettra de soutenir l’économie et la construction de logements.

Taxer encore davantage l’épargne immobilière rendra les investissements immobiliers moins attractifs et favorisera le mouvement futur vers des types d’investissement alternatifs moins taxés. En outre, l’épargne à long terme ne peut pas non plus être traitée différemment sur le plan fiscal selon sa forme: paiement des primes d’assurances vie ou remboursement d’un prêt hypothécaire pour financer un investissement immobilier.

Ne pas taxer les plus-values sur les biens immobiliers

Les éventuelles propositions d’imposition des plus-values sur les biens immobiliers doivent être rejetées. Les biens immobiliers sont déjà plus lourdement taxés lors de leur transmission que les biens mobiliers : au départ, à cause des droits d’enregistrement (ou la TVA) et en fin de cycle, en raison des droits de donation ou de succession. À cela s’ajoutent encore les impôts prélevés chaque année sur l’immobilier.

Un impôt sur les plus-values signifie une augmentation de la charge fiscale et constitue une forme déguisée d’imposition sur le patrimoine qui ne touche pas toujours les plus riches : dans ce cas, ce ne sont pas les plus grands patrimoines qui contribuent au financement des besoins collectifs, mais bien les plus visibles...

De plus, cette imposition touche principalement les petits propriétaires. Les grands patrimoines immobiliers sont intégrés dans des sociétés où des actions sont vendues à la place de biens mobiliers. La discrimination fiscale entre le traitement fiscal de revenus mobiliers et immobiliers serait encore accentuée par cette mesure. Les plus-values réalisées sur la vente d’actions, d’obligation, etc. ne sont pas taxées.

Imposition sur les revenus locatifs reels, avec deduction de tous les couts

Actuellement, le revenu cadastral sert de base à l’imposition des revenus immobiliers des particuliers, tant pour les logements utilisés comme seconde résidence que pour les logements loués. Des propositions circulent régulièrement pour remplacer ce système d’imposition forfaitaire par un impôt sur les revenus locatifs réellement perçus.

La Confédération Construction est d’avis que cette piste peut être explorée davantage. Il y a toutefois une condition de base à laquelle une telle imposition devrait satisfaire. Tous les frais réels doivent alors être déductibles, y compris les travaux et les frais d’entretien, les impôts et les taxes, les intérêts de prêts, d’autres charges que le propriétaire doit assumer, l’amortissement des frais d’acquisition, etc.

Autoriser la déduction de ces coûts dans la déclaration fiscale des particuliers est une incitation très forte à avoir recours à la main-d'œuvre déclarée et à rédiger des factures, ce qui générera des recettes supplémentaires sous forme de TVA, d’impôts des sociétés et surtout de cotisations à la sécurité sociale.

Preserver la dynamique positive des taux de TVA reduits

Tant le cadre général de la charge fiscale sur les biens immobiliers que l’application des systèmes de TVA pourraient retenir l’attention du gouvernement dans les prochains mois. Il est important de noter que la réduction des impôts sur les revenus du travail ne peut pas être compensée par l’augmentation des taxes à la consommation, et plus spécifiquement de la TVA.

L’augmentation du taux de TVA général de 21 % serait une mesure très défavorable et toucherait durement le secteur de la construction. Cela toucherait particulièrement les nouvelles constructions, alors qu’il est déjà difficile de maintenir la construction de nouvelles habitations à flot.

En outre, une consolidation de la perception des taux de TVA réduits est nécessaire. La perception d’un taux de TVA réduit sur des travaux immobiliers a toujours eu des effets favorables sur le développement de l’activité et de l’emploi dans le secteur du logement, sur la réduction du travail en noir et sur les recettes de l’État.

etendre le taux de TVA pour la demolition/reconstruction

En outre, au cours de la prochaine législature, le gouvernement devra se demander quel taux de TVA doit être appliqué aux opérations de démolition-reconstruction, dans le cadre de la lutte climatique et au vu de nombreux autres objectifs. Il existe différentes raisons qui expliquent la nécessité d’adapter le champ d’application actuel de la mesure:

• Dans la réglementation actuelle, l’application du taux de TVA réduit de 6 % pour la démolition-reconstruction est limitée aux bâtiments situés dans 32 zones urbaines. Il y a deux conséquences à cela. Premièrement, les bâtiments situés dans des petites villes et communes ne sont pas éligibles au taux réduit alors que s’y trouvent également des zones d’habitation qui nécessitent une rénovation complète. Deuxièmement, l’ensemble du territoire des 32 zones entre en considération, ce qui implique que des habitations situées dans ces quartiers et ne nécessitant pas encore de travaux de remplacement pourraient être reconstruites avec application de ce taux de 6 %.
• Actuellement, l’application est limitée à l’exécution de travaux immobiliers pour lesquels c’est la même personne qui démolit le bâtiment et fait reconstruire une nouvelle habitation. Les situations dans lesquelles des investisseurs achètent en même temps plusieurs habitations ou démolissent, reconstruisent et vendent un grand bâtiment ne tombent pas sous cette mesure. Les particuliers qui ne démolissent ni ne reconstruisent ou ne peuvent pas démolir et reconstruire eux-mêmes mais qui rachètent une habitation reconstruite après démolition continuent de payer 21 % de TVA. Ce sont surtout ces grands projets qui peuvent assurer une dynamique dans la lutte contre le délabrement et l’inoccupation de logements, ainsi que dans l’amélioration des performances énergétiques du parc de logements.

La Confédération Construction demande, pour ces raisons, que cette mesure soit d’application dans toute la Belgique et pas limitée à certaines zones. En outre, le secteur souhaite également que cette mesure soit étendue à la vente des habitations construites après démolition. Les consommateurs n’opteraient ainsi plus pour une rénovation non optimale sur le plan énergétique parce que la démolition-reconstruction leur coûte à présent trop cher en termes de TVA.

Preserver l’emploi et la concurrence

La construction, qui est l’un des moteurs de l’économie, ne peut assurer ce rôle que si elle est concurrentielle en recourant à des travailleurs soumis à la sécurité sociale belge. A cet égard, les entreprises étrangères opérant en Belgique par le biais du détachement et devant supporter des charges de sécurité sociale bien inférieures à celles en vigueur en Belgique, sont clairement une source de concurrence déloyale.

Au cours de la dernière législature, il avait été décidé d’introduire une réduction des charges afin de sauvegarder la compétitivité de nos entreprises. À partir de cette année, cette réduction des charges a atteint sa vitesse de croisière et des conséquences positives en découlent pour la création d’emplois. Il est essentiel de maintenir cette réduction des charges pour l'avenir, sinon 25 000 emplois salariés risquent d'être perdus.